Hypothèque pour résidence secondaire : ce que vous devez savoir avant d’acheter
Acquérir une résidence secondaire — que ce soit pour des vacances en famille, pour la location à court terme, ou comme retraite paisible — est un rêve partagé par de nombreux Québécois. Mais ce rêve s’accompagne de réalités financières, notamment en matière de financement hypothécaire, qui diffèrent de celles d’une résidence principale.
Voici l’essentiel à savoir avant de franchir le pas.
Résidence principale vs résidence secondaire : quelle différence?
Avant d’aborder les modalités d’hypothèque, il est important de bien comprendre ce qui distingue ces deux types de propriétés :
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Usage principal : votre résidence principale est l’endroit où vous habitez la majorité de l’année, tandis qu’une résidence secondaire est utilisée de façon saisonnière, pour les vacances ou les loisirs.
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Déclaration fiscale : au Canada, seule la résidence principale bénéficie de l’exemption d’impôt sur le gain en capital à la revente. Une résidence secondaire pourrait générer de l’impôt lors de sa vente si sa valeur a augmenté.
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Financement : les prêteurs considèrent les résidences secondaires comme plus risquées, ce qui implique généralement des conditions plus strictes.
Quelles sont les exigences pour obtenir un prêt hypothécaire?
L’achat d’une résidence secondaire demande une solvabilité plus robuste, car vous devez démontrer que vous pouvez supporter deux propriétés. Voici les principaux critères à anticiper :
1. Mise de fonds plus élevée
Contrairement à une résidence principale où la mise de fonds minimale peut descendre à 5 % (selon le prix), les prêteurs exigent généralement entre 20 % et 35 % pour une résidence secondaire, surtout si vous ne prévoyez pas l’occuper fréquemment.
2. Taux d’intérêt potentiellement plus élevés
Les taux peuvent être légèrement plus élevés pour une résidence secondaire, surtout si elle est considérée comme un bien locatif ou saisonnier, ce qui accroît le risque pour la banque.
3. Ratio d’endettement strict
Votre ratio d’endettement total (TDS) devra demeurer sous les 42 % dans la plupart des cas. Vous devrez démontrer que vous pouvez assumer le coût de deux hypothèques en plus de vos autres dettes.
4. Preuves de revenu solides
Attendez-vous à devoir fournir vos deux derniers avis de cotisation, des relevés bancaires, et parfois des preuves de revenus locatifs si vous prévoyez louer le bien.
Les implications fiscales à connaître
Posséder une résidence secondaire entraîne aussi certaines responsabilités fiscales :
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Revenu locatif déclaré : si vous louez votre chalet ou condo secondaire (même sur Airbnb), vous devez déclarer les revenus. Certaines dépenses d’entretien, de gestion ou d’intérêt hypothécaire peuvent alors être déductibles.
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Impôt sur le gain en capital : à la revente, vous pourriez être imposé sur 50 % du gain en capital réalisé, car l’exonération s’applique seulement à votre résidence principale.
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Taxes locales : vous devrez payer les taxes foncières municipales et, dans certaines régions, des taxes scolaires ou des taxes spéciales pour résidences non principales.
Conclusion
L’achat d’une résidence secondaire peut être un excellent moyen de diversifier votre patrimoine, de créer un lieu de détente personnel ou une source de revenu locatif. Toutefois, l’accès à une hypothèque pour ce type de propriété requiert une préparation rigoureuse, tant sur le plan financier que fiscal.
Avant de vous lancer, assurez-vous de :
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bien évaluer votre capacité d’endettement,
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comprendre les obligations fiscales,
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comparer les produits hypothécaires disponibles.
Un courtier hypothécaire ou un conseiller financier peut vous aider à structurer l’achat de manière optimale.
